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浅谈要素市场改革对房地产行业的影响
来源:和君 | 作者:文 / 和君房地产事业部 李青 | 发布时间: 2020-12-10 | 301 次浏览 | 分享到:
摘自:《集团型企业“十四五”规划白皮书》

2020年3月30日,国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,推动土地、劳动力、资本、技术、数据五大要素向市场化配置改革,促进要素自主有序流动,推动经济向高质量发展。和君房地产事业部对该政策对房地产行业的影响,简要分析如下:


1、推进土地要素市场化配置


众所周知,土地是房地产发展的基础要素,土地储备的多少,对房地产企业未来发展规模和可持续发展有着最直接的影响。但近年来随着房地产行业长效机制的建立,一方面建设用地供应收紧,这一现象在北京等一线城市尤其突显;另一方面房地产企业融资受限,房企资金紧张成为普遍问题。在这种情况下,房企拿地越来越困难,大部分房企已经很难延续原有的高速增长。


而土地要素改革提出“农村集体经营性建设用地入市”、“存量土地盘活”政策,为房地产企业在主流招拍挂拿地之外,提供了较好的土地来源补充。同时,该政策也预示着农村乡镇地区建设也逐渐从基础设施建设,向产业发展、经济繁荣过渡,对房地产企业蕴含着一定的机遇,但房企也要关注农村乡镇地区人口外流带来的市场空间不足问题,切记盲目扩张。


此外,产业用地长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系的完善,对房地产企业发展产业,开展多元化布局与转型升级带来了较好的影响。以往,受房地产快速发展的影响,土地价格上涨,实体经济遭受较大打击,土地成本成为影响企业利润的重要因素。而产业用地长期租赁机制的推出,缓解了产业发展的压力,让企业在发展初期能够将有限的资金更多的投入到生产设备及劳动力的提升上,助力实体经济的复苏与发展。


2、引导劳动力要素合理畅通有序流动


城市化进程是房地产行业发展的重要推动力量,我国的城市化率在2019年突破60%大关,标志着我国城市化进入了新的阶段,但距离发达国家80%-90%的水平还有较大差距。在以往的发展中,我国城市化更多的是人口的城市化,大量人员从农村地区进入到城市,但户籍城市化程度远远落后于人口城市化率,2019年仅为44.38%。而我国城市化中占重要作用的教育、医疗等公共服务,往往是和户籍挂钩的,造成大量外来人口虽在城市居住,但很难享受到城市发展带来的便利,尤其是大城市难以安家落户。此外,很多大城市限购政策,也是和户籍制度挂钩,非本地户籍人员买房将受到更多的限制。


本次政策提出深化户籍制度改革,放开除个别超大城市外的落户限制,并试行以经常居住地登记户口制度,为外来人口安家落户创造了较大的便利条件,降低了外来人口落户和买房的门槛,释放了一部分买房需求,对人口流入型的一二线城市房地产行业带来了较为有利的机遇。但是,对于人口流出的部分三四线城市,户籍制度的改革可能加快人口流出,当地房地产行业发展较为困难。


3、推进资本要素市场化配置


房地产行业是资金、资本密集型行业,房企运作过程中需要大量的资金投入运作,而近年来对政策对房地产行业收紧,房企上市受到严格政策限制,房企债权融资限制也是层层加码,对房企的发展造成了较为不利的影响。


本次资本要素市场化配置政策,推动股票市场向市场化改革,加快债券市场发展,丰富债券市场品种,可能会对房企创新融资带来更多的选择,增加房企夹缝中融资的机遇。


此外,增加金融服务供给的导向,对房企向金融业转型、开展多元化布局带来了较为有利的影响,为房企转型升级提供了机遇。


4、加快发展技术要素市场


技术是推动行业发展的关键力量,政策对技术创新与成果转化的鼓励,能够一定程度加快房地产行业向降本增效、绿色节能等方面发展,通过技术升级为行业发展带来新的机遇。


5、加快培育数据要素市场


数字经济是未来经济社会发展的大趋势,对房地产行业来讲,可通过数字化转型,加快线上业务布局,积累数据资产,形成新的营销传播方式,提升收入规模。此外,数字化转型带来的中台建设,能够从组织层面提升房企效率,降低成本。


综上所述,和君房地产事业部认为,土地要素改革和劳动力要素改革是对房地产行业影响较大的因素,房企应充分把握要素市场改革带来的机遇,谋求企业可持续发展。


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